ORDEN de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial.
| Sección | 1 - Disposiciones Normativas |
| Emisor | Vivienda, Obras Públicas y Transportes |
| Rango de Ley | Orden |
El Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, publicado en el Boletín Oficial del País Vasco n.º 59, de 28 de marzo de 2008, dispone en su artículo 6 que los precios máximos en primeras, y segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección oficial, se calcularán multiplicando la superficie útil de la vivienda o anejo de que se trate por una cantidad que se determinará mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco en función del tipo de vivienda y del municipio donde se encuentren. Del mismo modo se señala en el citado artículo que las Órdenes de precios regularán las rentas máximas aplicables a los contratos de arrendamiento.
En desarrollo de tales previsiones, se dictó la Orden de 15 de mayo de 2008, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre determinación de precios máximos de viviendas de protección oficial, publicada en el Boletín Oficial del País Vasco n.º 100, de 28 de mayo de 2008, que posteriormente fue modificada mediante la Orden de 10 de diciembre de 2009, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, de modificación de diversas órdenes en materia de viviendas de protección oficial, publicada en el Boletín Oficial del País Vasco n.º 249, de 29 de diciembre de 2009.
Dado el tiempo transcurrido, es preciso actualizar dichos precios para adecuarlos a las circunstancias actuales de las viviendas de protección oficial.
La primera adecuación se practica sobre el precio de las viviendas de protección oficial trasmitidas en derecho de superficie -las construidas como norma general por el Gobierno Vasco en los últimos años-, cuyo precio máximo por m² de vivienda construida se incrementa un 2% debido al incremento de costes sufrido por aplicación de las nuevas normas técnicas de edificación (0,2%) y al incremento de los costes de la edificación entre el 1 de julio de 2008 y el 30 de junio de 2010 (1,8%).
Determinado este precio, surge automáticamente el correspondiente a las viviendas de protección oficial en propiedad plena, segunda adecuación, al incrementar la cantidad resultante anterior en un 10% por la repercusión del valor del suelo.
A las viviendas de protección oficial de régimen especial (viviendas sociales), tercera adaptación, cuyo destino generalizado es el de alquiler (salvo excepciones para realojos o venta a otras administraciones con destino al alquiler), se les incrementa el precio en un 10% sobre el vigente hasta ahora. Estos precios, en la actualidad, se encuentran muy distantes de sus costes de edificación, debiendo ser objeto de sucesivas y progresivas adaptaciones en el futuro, para su correcta puesta en valor.
Este ajuste en precios que se practica sobre la modalidad en derecho de superficie, origina automáticamente el correspondiente a las viviendas de protección oficial de régimen especial en propiedad plena, al incrementar la cantidad resultante anterior en un 10% por la repercusión del valor del suelo.
Las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico mantienen básicamente sus precios actuales, dado que se sitúan en el escalón alto de precios de viviendas de protección pública habiendo descendido en los últimos tiempos el nivel de precios de las viviendas libres y, por tanto, los diferenciales de precios entre las viviendas tasadas y las libres.
No obstante y siguiendo la misma técnica, para determinar el precio de las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico en plena propiedad se incrementan los precios máximos atribuibles en un 10% por la repercusión del valor del suelo.
Como cuarta medida correctora, se acomete un ajuste global a la baja en la estructura de rentas máximas aplicables al arrendamiento, para atenuar el impacto que en las mismas causaría la variación de los precios de venta, limitando sus cuantías máximas a la actual evolución bajista del mercado de vivienda y específicamente al del alquiler, en consonancia con otros ajustes ya practicados en los programas de intermediación en el mercado de alquiler que se han acometido desde el Gobierno Vasco.
Ello implica una completa regulación de los precios máximos de alquiler, adaptándolos a las condiciones actuales de mercado, y buscando unos precios más accesibles, con la idea de que los esfuerzos financieros para el acceso en alquiler presenten ventajas competitivas con sus equivalentes en compra.
También se racionalizan, de paso, los mecanismos operativos de gestión y actualización de rentas, combinando la equidad en su determinación, con una gestión operativa más ágil y eficaz.
Como quinta novedad, se regulan por primera vez en nuestra normativa los cánones a satisfacer por los usuarios de los alojamientos dotacionales de régimen autonómico, que alcanzan por fin vida real tras largo tiempo de espera administrativa.
Como sexta y última gran novedad, se acomete asimismo por primera vez, la regulación de los fundamentos del cálculo del precio máximo del derecho de superficie.
La metodología del cálculo del precio de las viviendas en derecho de superficie tiene necesariamente en cuenta que el valor de este derecho de carácter temporal, será igual a cero en el momento que expire el plazo de vigencia del mismo (en la práctica habitual de esta Administración, tras 75 años), revirtiendo la plena propiedad de lo edificado, a la administración cedente del derecho de superficie.
La valoración se realiza tomando como referencia los criterios establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE n.º 85, de 9 de abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre (BOE n.º 249, de 17 de octubre de 2007).
El cálculo del precio de los inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie se efectúa en base a lo dispuesto en el artículo 53 de dicha Orden, que remite al artículo 45.2 de la misma para el cálculo del valor de partida; al valor actual del valor de reversión, en la fecha de extinción del derecho, calculado de acuerdo a su artículo 31.3; y a la tasa de actualización a aplicar para calcular los valores citados en base a lo contemplado en su artículo 32, tomando en consideración, adicionalmente, el plazo de extinción del derecho usualmente establecido por el Gobierno Vasco (75 años) y la presunción de que en los seis primeros años (del año 0 al año 5) no se produce depreciación de la edificación, aunque se vaya reduciendo el período de duración del derecho de superficie.
Esta última consideración se realiza teniendo en cuenta que el derecho de superficie se otorga en el momento de la adjudicación del suelo al agente promotor (año 0), quien deberá acometer el proceso de promoción hasta la entrega de las viviendas a los adjudicatarios.
Una vez recibidas las viviendas por éstos, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE n.º 266, de 6 de noviembre de 1999) establece una garantía de un año para los defectos por acabados, por lo que es a partir de este momento cuando se puede considerar que se inicia el proceso de depreciación por antigüedad de la edificación.
Este proceso de valoración se recoge de una manera simplificada a través de la tabla de porcentajes de depreciación que figura en el anexo III, y se especifican las formulaciones empleadas para su cálculo en base a los criterios detallados establecidos en la precitada Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.
En su virtud,
DISPONGO:
-
- La presente Orden tiene por objeto determinar los precios máximos de venta y las rentas máximas anuales de las viviendas de protección oficial y el canon mensual a satisfacer por la ocupación de los alojamientos dotacionales de régimen autonómico.
-
- Se consideran viviendas de protección oficial a estos efectos las viviendas de protección oficial de régimen general, las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales, y las viviendas de régimen tasado autonómico.
PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL
-
- Los precios máximos de venta de las viviendas de protección oficial edificadas en derecho de superficie y de las viviendas de protección oficial edificadas en propiedad plena se calcularán con arreglo a lo establecido en los artículos siguientes.
-
- Los precios de las viviendas de protección oficial destinadas a realojos se determinarán de conformidad con lo previsto en los artículos 38 del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, y 23 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
-
- Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales edificadas en derecho de superficie se determinarán multiplicando el precio base por el número de metros cuadrados útiles de las viviendas.
-
- Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen tasado autonómico edificadas en derecho de superficie se determinarán del siguiente modo:
-
Los primeros 45 metros cuadrados...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba